Rauchmelder, die auch Schimmel erkennen, oder intelligente Fenster – Wohnungen werden in den kommenden Jahren wohl immer schlauer. Davon geht Axel Gedaschko, Präsident des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW), aus.
Ein Smartphone liegt auf dem Tisch, um das Gespräch aufzunehmen.
Herr Gedaschko, ich schneide das Gespräch mit, wenn es Ihnen recht ist. Das Teil erleichtert mir die Arbeit.
Sehen Sie, das wird in Zukunft auch für das Wohnen gelten.
Aha. Warum das denn?
Dieses Gerät gab es vor 15 Jahren noch nicht. Die Welt hat sich seither radikal verändert. Längst sind auch Senioren mit dem Smartphone unterwegs. Das dringt in jede Lebenssphäre. Wie selbstverständlich erwarten viele, dass sie damit auch in ihrer Wohnung etwas machen können, was ihnen das Leben erleichtert.
Digitale Technik nutzen die meisten heutzutage vor allem zur Unterhaltung. Kann man denn damit auch etwas Sinnvolles machen?
Ich kann zum Beispiel Geld sparen, nämlich Heizkosten. Das ist das Thema Energieeffizienz. Mit der gleichen Technik kann ich auch das Thema Sicherheit angehen, weil in beiden Funktionen die Fensterkontakte ein Signal abgeben: im einen Fall an den Thermostat, im anderen Fall an die Alarmanlage. Feuermelder und Alarmsirene sind ebenfalls im gleichen Gerät, hinzu kommt die Lichtsteuerung.
Oder nehmen Sie Senioren: Smarte Technik erlaubt es, länger in der Wohnung zu leben, als das bislang denkbar schien. Bis vor Kurzem dachten wir noch, seniorengerechte Wohnungen kosten 20.000 Euro zusätzlich an Ausstattung. Inzwischen ist klar: Eine Smartwatch für 130 Euro kann in bestimmten Fällen ausreichen, wenn sie mit einem Alarm gekoppelt ist. Das sind alles Dinge, die wirklich helfen, das Leben leichter und günstiger machen.
So wie Ihre smarte Lampe, die das Licht dimmt, wenn sich niemand bewegt?
Das wird zum Teil so sein. Der Mieter wird sich vieles selbst anschaffen. Unsere Befragungen haben beispielsweise ergeben, dass die Menschen beim Thema Alexa sehr vorsichtig sind. Und wenn ein solches System dann noch vom Vermieter kommen würde, fände das nur eine Minderheit gut. Aber viele andere Dinge sind beim Vermieter viel besser aufgehoben. Sogar gesetzlich.
Verpflichtet uns denn jetzt der Staat, smart zu sein?
Man kann ja über den Sinn streiten, aber es ist nun mal so, dass der Vermieter gesetzlich verpflichtet ist, Rauchwarnmelder zu installieren. Wenn das aber so ist, dann können wir doch gleich weiterdenken: Der Rauchwarnmelder kann mit wenig zusätzlichem Aufwand sehr viel mehr Funktionen übernehmen, etwa CO₂ in der Luft messen. Damit kann er, wenn die Belastung dauerhaft zu hoch ist, Schimmelwarnung abgeben. Für Vermieter ist das eine sehr wichtige Information.
Und wo bringt die digitale Technik nun finanzielle Vorteile?
Als erstes bei der Energieeffizienz. Da kann uns smarte Technik helfen, den Verbraucher einzubeziehen. Es ist doch so: Wir stecken seit vielen Jahren Milliarden Euro, auch staatliches Geld, in die energetische Sanierung, und tatsächlich hat es für den Klimaschutz wenig gebracht. Pro Wohnfläche und bereinigt um warme Winter, ist der Verbrauch und damit der CO₂-Ausstoß durch das Heizen nicht gesunken. Es gibt nämlich den Rückschlageffekt: Die Menschen heizen in modernen Wohnungen einfach mehr. Die smarte Technik kann eine Alternative sein. Wir haben in einem großen Feldversuch in der Allianz für klimaneutralen Gebäudebestand in mehreren Hundert Gebäuden den praktischen Einsatz technischer Maßnahmen, die einfach und komfortabel zur Energieeffizienz beitragen, untersucht. Mit wissenschaftlicher Begleitung haben wir geprüft, was damit gespart werden kann: Wir kamen im Idealfall auf bis zu 26 Prozent, je nach Gebäude. Im Schnitt lagen die Einsparungen bei etwa 15 Prozent. Das ist viel günstiger als etwa zusätzliches Dämmen oder neue Fenster: Schon in zwei Jahren kann sich das amortisieren.
Werden das jetzt alle machen? Wird das jetzt Standard?
So weit sind wir noch nicht. Die Frage ist ja, wer das bezahlen soll. Das ist zwar durch die Betriebskostenverordnung geregelt, aber von digitaler Technik steht darin nichts. Mit diesen Ergebnissen des Großversuchs, wissenschaftlich gestützt, wagen wir nun den Schritt, auf die Politik zuzugehen. Wir sehen das tatsächlich als Einstieg in die Digitalisierung.
Sie sind ja offenbar sehr am Wohl des Mieters interessiert.
Ein Vermieter möchte in aller Regel vor allem, dass ein Mieter viele Jahre lang in der Wohnung bleibt und zufrieden ist. Ein Wechsel des Mieters kostet und bedeutet viel Arbeit. Aber auch hier kann die Digitalisierung helfen, etwa bei der Wohnungssuche. Es gibt Unternehmen bei uns, die speziell Studentenwohnungen vermieten und den Prozess vollkommen digitalisiert haben. Das wird noch viel mehr so weitergehen.
Warum überlassen Sie diese Frage nicht ihren Mitgliedsunternehmen, den Vermietern selbst?
Weil es als große Lösung besser koordiniert werden kann und damit kostengünstiger wird. So haben wir schon vor langer Zeit eine Zusammenarbeit mit den Kabelnetzbetreibern begonnen. Diese sind ja durch ihre Netze ohnehin in der Wohnung. So wollen wir generell Partner gewinnen, für die es wirtschaftlich interessant ist, mit uns zusammen Smart Homes zu entwickeln. Wir wollen insbesondere vermeiden, dass Firmen über den großen Teich kommen, die noch ganz andere Geschäftsmodelle oder Absichten verfolgen. Wir wollen Produkte „made in europe". Die Wertschöpfung soll in Europa bleiben, nach europäischen Lebensmaßstäben entwickelt werden. Darum beteiligen wir uns auch an der Initiative Smart Living des Bundeswirtschaftsministeriums. Wenn wir uns jetzt nicht darum kümmern, könnte das Thema gegessen sein. Von anderen.
… inzwischen ist das Licht schwächer geworden, weil die Stehlampe im Raum einen Sensor hat, der auf Bewegung reagiert und denkt, sie wird gerade nicht mehr gebraucht …
Es gibt in Berlin viele, die das Wohnen als öffentliche Aufgabe ansehen und Wohnungen in öffentlicher Hand sehen wollen.
Da wird versucht, die Not der Menschen für einen Wechsel des Gesellschaftssystems zu instrumentalisieren. Die Situation ist so aufgeladen, dass es schwierig ist, Lösungen zu finden, weil alles von Ideologie überlagert wird.
Aber einige Unternehmen spielen diesen Ideologen, wie Sie sagen, ja geradezu in die Hände.
Ja, das ist in der jetzigen Situation der Marktenge natürlich eine Vollkatastrophe, wenn einige Vermieter die Situation ausnutzen. Das fällt allen unseren Unternehmen, die ja nachhaltig agieren, auf die Füße. Denn dieses Verhalten dient bestimmten Aktionsgruppen als Begründung für ihre ideologischen Ideen der Verstaatlichung.
Ginge denn eine Verstaatlichung überhaupt?
Wahrscheinlich wäre man da rechtlich schnell am Ende, vom Finanziellen ganz abgesehen. Dabei gibt es sehr gute Lösungen, so wie es der Charlottenburger Bau-Bezirksstadtrat Oliver Schruoffeneger (Grüne) angeregt hat: einzelne Wohnungen ankaufen, wenn ein älterer Vermieter mit der zunehmend komplexen Aufgabe des Vermietens überfordert ist. Dazu gibt es funktionierende Modelle, die sehr wenig Aufwand bereiten.
In Berlin scheinen Sie damit aber wohl nicht viel Gehör zu finden.
Berlin hat eine ganz besondere Geschichte. Jahrzehntelang hat man die kommunalen Wohnungsunternehmen regelrecht gemolken. Nachdem sie in Schwierigkeiten kamen, wurden sie zu geringen Preisen verkauft, um damit die Schulden zu bezahlen. Doch statt für den Neubau wurde das vom Bund für die Wohnraumförderung gedachte Geld zum Stopfen der vielen Haushaltslöcher genutzt. Dann wiederum hat man jahrelang viel zu wenig Bauland ausgewiesen. Der Staat hat die Sache verbaselt, die soziale Marktwirtschaft ausgeschaltet, und nun beklagt er sich, er müsse die Sache wieder richten.
Wie können denn sonst mehr Wohnungen gebaut werden?
Jede ehrliche Antwort muss lauten: Diese Stadt wird es nicht hinbekommen, in kurzer Zeit den Mangel an Wohnungen zu beseitigen. Es wird Jahre dauern, bis Baupläne fertig sind, Genehmigungen erteilt und Wohnungen in ausreichender Zahl gebaut sind. Jeder der etwas anderes erzählt, führt in die Irre.
Was also tun gegen die Wohnungsnot?
Wir sollten das Umland einbeziehen. Es gibt doch viele nette Orte um Berlin herum, die mit Autobahn und Nahverkehr viel besser angebunden werden könnten. Wir müssen die S-Bahn 40 oder 50 Kilometer außerhalb von Berlin hinauslegen. Und sie muss schlicht funktionieren. Damit wäre das Geld viel sinnvoller eingesetzt als durch einen bloßen Eigentümerwechsel der Wohnungen in dieser Stadt.